优配库在双重变局下构建房地产发展新模式

　　□ 姚玲珍张莉优配库

　　□ 房地产发展新模式是面向高质量发展、可持续发展要求的系统性改革与创新，以“房住不炒”为基本原则，实现行业发展理念和运行机制的根本转变，旨在通过优化资源配置、重塑增长逻辑，推动行业从规模扩张向质量提升转型，从短期逐利向长期价值创造转型，从粗放发展向精细化、专业化、绿色化发展转型，构建市场供需动态平衡、行业运行安全稳健、居住品质持续提升的长效机制。房地产发展新模式涵盖制度模式和企业模式两大维度

　　□ 制度模式方面：一是优化要素配置，城际人地挂钩，城内职住平衡；二是推动租购并举，市场与保障统筹，补齐租赁短板；三是提升住房品质，增量提质增效，存量焕新赋能；四是完善调控机制，激活居民需求，化解企业风险

　　□ 企业模式方面：一是模式重构，轻重并举，优化企业资产结构；二是产品创新，新旧结合，驱动居住品质升级；三是服务升维，资源整合，构建全场景生活生态；四是科技赋能，数字化转型，重塑企业竞争力

　　2024年，稳楼市政策频频出台，力度和密度空前，据中指研究院统计，各地出台房地产调控政策超800次，涵盖需求端调减限制性措施、加大税费优惠力度、降低首付比例和房贷利率，以及供给端房企纾困、存量房收储、住房标准升级等。住房市场下行趋势有所缓解，并呈现出局部回暖迹象，四季度部分核心城市交易量呈现翘尾行情。2025年一季度，房价趋稳城市增多，一线城市“地王”重现，为房地产市场企稳奠定了基础，但仍需“持续用力推动”，以巩固向好态势。

　　高频次政策调整能短期熨平市场波动，但长期来看，在人口结构老龄化与住房需求品质化的双重变局下，加快构建房地产发展新模式，推动行业从“危机应对型”政策依赖转向“系统治理型”长效机制建设，既是破解供需结构性矛盾的治本之策，也是推动行业转型升级的必由之路，更是促进经济高质量发展、满足人民美好生活需要的关键之举。

　　一、房地产发展新模式的核心内涵

　　房地产发展新模式是面向高质量发展、可持续发展要求的系统性改革与创新，以“房住不炒”为基本原则，实现行业发展理念和运行机制的根本转变。新发展模式旨在通过优化资源配置、重塑增长逻辑，推动行业从规模扩张向质量提升转型，从短期逐利向长期价值创造转型，从粗放发展向精细化、专业化、绿色化发展转型，构建市场供需动态平衡、行业运行安全稳健、居住品质持续提升的长效机制。

　　房地产发展新模式涵盖制度模式和企业模式两大维度。在制度层面，改革须依托制度创新与政策协同，强化土地、金融、财税等关键政策工具的统筹运用，完善基础性制度，健全市场调节机制，强化风险防控与监管能力，推动市场运行更加公平、透明与高效。在企业层面，房地产企业作为主要的住房供给主体，应主动探索数字化、智能化和绿色化发展路径，全面提升产品品质与服务水平，以更好地满足居民不断升级的个性化和多元化需求。与此同时，金融机构须主动适应住房制度和市场格局的演进，优化信贷结构和融资服务，为房地产市场与实体经济的良性互动提供坚实支撑。

　　二、房地产发展新模式亟待解决的问题

　　1.平衡“密”与“疏”

　　城镇化初期“住有所居”的需求已基本满足，但住房空间分布失衡、供需错配问题依然突出，其根源在于土地要素配置制度尚未完善，导致土地供给与市场需求以及人口增减之间呈现错配，而且零星低效用地缺乏再利用激励机制。国家统计局数据显示，截至2024年末，我国常住人口城镇化率达67%，进入城镇化中后期，特大城市和都市圈仍持续吸引人口流入，而中小城市则面临“收缩型城市”风险。一线城市由于严格的建设用地规模管控，其建成区用地与人口增长率的比值显著低于其他国际大都市；而中小城市尤其是西部中小城市，则因土地扩张超过人口增长速度，出现供过于求现象，引发高空置率与库存积压问题。贝壳研究院《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》显示，一、二、三线城市空置率分别为7%、12%和16%。与此同时，城市内部因产业与经济活动的集聚以及住宅外延式扩张，职住分离问题日益严重，导致“中心—郊区潮汐式”长距离通勤与大城市病现象。此外，住房空间结构不匹配问题在保障房中也逐渐显现，部分地区保障房供给充裕，但有效需求不足，空置率居高不下。要实现住房市场均衡发展，必须强化城市规划与住房市场的协调调控，通过优化土地资源配置，切实化解大中小城市间以及城市内部住房供需的结构性矛盾。

　　2.统筹“租”与“购”

　　房地产市场长期“重购轻租”，城镇家庭住房自有化率已超过七成，租赁市场则面临租金回报率低和机构化租赁占比低的“双低”困境。随着人口数量结构变化、“Z世代”思想观念转变，住房自有已不再是普遍的需求目标。第七次人口普查结果显示，截至2020年底，我国人户分离人口约4.9亿，较2010年增长88.5%。《2021中国城市租住生活蓝皮书》预测，2030年租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。同时，近3年住房价格的深度回调显著扭转了居民的房价上涨预期，鉴于不高的租售比，“买不如租”的观念日益普遍。这些因素都显著推升了住房租赁需求。尽管租赁市场的房源总量充足，但青年租房群体偏好的靠近就业地的小户型、高品质房源却非常有限，租赁住房的装修和维护状况都普遍逊色于自有住房。此外，前几年长租公寓企业违约暴雷事件对住房租赁市场信心的影响尚存。2021年以来，政府通过推出保障性租赁住房（简称“保租房”），在一定程度上弥补了住房租赁市场的短板，但在房源筹措持续性、成本收益平衡性、供需空间匹配性、客户黏性等方面依然存在诸多挑战，规划与建设的科学性和合理性有待提升。

　　3.兼顾“新”与“旧”

　　住房市场已逐步进入存量时代。二手房成交占比显著提升优配库，主导地位渐显。中指研究院数据显示，2024年30个重点城市中，二手房成交量占总成交量的比重已达62.3%。存量时代居民对住房的核心诉求从“忧居”转向“优居”，如何提升住房供给的有效性和质量成为住房政策关注的焦点，如何在产品定位、设计、功能等方面进行创新以适应多元化住房需求，也直接关系到企业的生存和发展。一方面，新建住宅的设计与建造标准有待提高，尤其是2016年以来部分城市实行的新房限价政策，导致很多项目出现“降标减配”现象。另一方面，老旧住宅的整修改造任重道远，第七次人口普查数据显示，目前家庭户住房中有47.5%建于1999年以前。随着房龄增长，安全隐患日渐凸显。同时，人口老龄化进程加快以及“9073”的养老格局（即90%的老年人居家养老、7%依托社区养老、3%入住机构养老）对存量住房的适老化改造提出了挑战。推动新建与旧改同步发力成为当务之急，既要通过技术创新和标准提升保障新房质量，也要探索旧房改造与城市更新的多元化路径，避免简单的拆旧立新、以新饰旧，以实现住房品质和功能的全面升级。

　　4.协调“轻”与“重”

　　在房地产市场深度调整与经济结构转型的大背景下，以“高杠杆、高负债、高风险”为特征的重资产模式日益成为制约企业可持续发展的突出掣肘，不仅导致房地产企业自身巨大的资金和运营压力，也在一定程度上造成全社会系统性金融风险累积。随着行业整体规模见顶，开发利润持续摊薄，房地产企业亟须从增量扩张转向存量运营，加快由重资产开发向以管理服务为核心的轻资产运营模式转型。需要说明的是，“轻”与“重”并非对立，而是相辅相成、相互转换的两种运营模式。企业在风险可控的前提下，应通过优化资产结构、提升运营效率，实现资源的灵活配置与高效利用。推动“轻”与“重”的有机融合，不仅有助于降低杠杆水平和分散经营风险，还可增强对上下游产业链的整合能力，培育新的利润增长点，从而整体提升房地产行业的竞争力与可持续发展能力。

　　三、构建房地产业新发展模式的对策建议

　　1.制度模式：构建供需适配的长效机制，促进市场持续健康发展

　　当前，住房制度正经历从“短期调控”向“长效机制”的深刻变革，亟待构建符合当前市场供需现状及发展阶段特征的制度体系，为房地产市场的稳健运行提供持久动力。

　　1.1 优化要素配置：城际人地挂钩，城内职住平衡

　　一是存量梳理与收储调控。全面盘点存量住房资源，借助遥感监测、地理信息、大数据、物联网等新兴技术，实现住房和人口的多源数据联动，精准识别供需失衡区域，通过对存量商品房的收储调控，化解过剩库存，推动供需平衡，提振楼市信心，化解市场风险。盘活存量用地，鼓励原物业权利人出租闲置土地，对于零星低效用地，允许集中更新改造和权属合并变更登记。探索土地使用权出让制度、续期制度与房地产税收制度之间的联动创新。

　　二是构建“人、房、地、钱”四要素联动机制，建立以需求定供给、以效益定供给的城市建设用地供应机制，从根本上消除因要素错配引发的供需失衡与房价收入失衡问题。突破行政壁垒限制，统筹都市圈土地规划与空间布局，允许“地随人动”，根据人口流动趋势动态调整土地供应，具体措施包括：推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡及城乡用地增减挂钩；增加都市圈核心城市建设用地，放宽容积率管制，提高土地开发强度，低能级城市则优先消化库存，允许建设用地指标短缺城市与过剩城市之间依法进行跨地区流转交易。同时，通过区域间财政转移支付、虚化户籍及公共服务一体化（涵盖公积金、教育、医疗等），促进区域协调发展。

　　三是在城市内综合运用近域型职住匹配与轨道型职住匹配策略，将产业用地与住房用地捆绑开发，促进产城融合；沿轨道交通走廊（如地铁、城际铁路）实现高强度土地开发，切实缓解城市内部“职住分离”问题。

　　1.2 推动租购并举：市场与保障统筹，补齐租赁短板

　　租购并举是制度创新的重要方向。应通过优化租赁市场政策、加大保障性住房供给，满足多层次、多样化的住房需求，形成租购并举的住房消费新格局，并引导居民形成先租后买、先旧后新、先小后大的梯次消费理念。

　　须健全住房租赁法规制度体系，保障承租人的合法权益，确保包括教育等公共服务在内的“租购同权”落到实处。

　　优化市场性与保障性租赁供给。对于市场化租赁，探索租赁住房用地年租制，并依托租赁住房资产或现金流，支持发行房地产投资信托基金（REITs）和资产证券化产品（ABS）进行直接融资。对于保障性租赁，建立动态监测机制，及时掌握租赁市场的供需变化，优化保租房供应的数量、结构与时点。

　　调整实物配租与货币补贴比例：一方面，通过住房券支持保障对象选择市场化租赁房源，定期发布公平市场租金，将补贴标准与家庭收入和市场租金挂钩进行动态调整；另一方面，实物配租侧重盘活存量，在住房供给过剩区域暂停新建保租房，收购存量商品房用作保租房，并坚持“保基本”定位，限定保租房的设施设备与装修标准，侧重以“一张床”和“一间房”形式的房源弥补市场空缺，避免保租房供给对商品住房的租金和价格造成负面冲击。

　　避免一刀切式地发展租赁住房优配库，确保被保障对象拥有租购自主选择权，尽可能满足产权需求，在综合考虑各地居民实际需求、财政支付能力、建设运营维护成本的基础上，由城市政府自主确定配租与配售的供给比例，建立科学合理的保障性住房供应体系。

　　1.3 提升住房品质：增量提质增效，存量焕新赋能

　　一是全链条标准制定与质量监管。从用地审批、规划设计、施工建造到物业运维，应制订“安全、舒适、绿色、智能”的全链条“好房子”标准规范，加强质量监管，确保各环节严控品质关。

　　二是深化预售制度改革与现房销售激励。通过融资、税费、拿地等环节设立激励机制，推动现房销售，缓解住房质量信息不对称问题。

　　三是推动高品质住宅适度溢价机制。新房限价政策应逐步退出，对于高品质住宅（例如绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等）给予适当的价格上浮空间，允许其享有合理溢价以弥补增量成本，促进产品升级和高质量发展。

　　四是完善老旧住宅管理机制。加快建立房屋体检、养老金、保险等制度，从事后补救转为事前预防，全面提升存量住房的安全性与居住品质。实现房屋养老金使用透明化，提升居民的获得感和配合度。

　　五是“留改拆”决策科学化，通过城市更新激活存量价值。针对房龄较长、存在安全隐患的老公房，应在改造前严格开展建筑结构可靠性鉴定。对于不具备改造条件或改造投入过高的项目，须纳入动拆迁范围，避免因循守旧。同时，对于满足安全性要求的老旧住宅，可通过“贴扩建”等方式提升改造尺度，着力解决居民的“急难愁盼”问题，并特别关注老年群体居住的老旧住宅的适老化改造问题，从根本上解决安全隐患和功能适应问题。

　　1.4 完善调控机制：激活居民需求，化解企业风险

　　因城施策构建市场化、法治化的调控体系。应由事后调控为主转向预期调控为主，调减限制性措施，转向以金融、财税为主要工具的调控制度。要注重调控政策的事前评估和事后效果评价，提高政策的科学性和前瞻性。

　　在需求侧，可采取的措施包括：通过住房抵押贷款利率优惠、实际利息支出抵扣个税等措施，有效缓解城镇居民的房贷债务负担，推行“满足刚需、支持改善、遏制投机”的差别化信贷政策；拓宽公积金使用范围，允许提取异地家庭成员公积金购房，建立统一高效的住房领域政策性金融体系；因时因地灵活调整交易环节税收，降低交易摩擦，提高住房配置效率。

　　在供给侧，可采取的措施包括：完善与房地产发展新模式相适应的投融资制度，改变过去以增量开发和销售市场为主的金融支持体系，加大对存量改造和租赁市场的支持力度，降低经营性物业贷款的融资成本，通过信贷优惠激励房地产企业在产品研发和业务模式转型方面进行探索；通过引入政策性保险、压实资金托管银行责任，保障资金用于住房开发建设的同时，有效提升资金使用效率；加快发展REITs、优化股权私募及上市条件，拓宽房地产企业权益融资渠道；适度降低开发与交易环节税负，例如降低土地增值税税率，从而提高房地产企业的资金周转能力和高品质住宅产品开发的积极性；通过对企业持有运营房产期间的税收优惠，鼓励企业向全周期资产管理转型。

　　2.企业模式：构建全周期价值体系，重塑核心竞争力

　　房地产企业须在空间价值再造中挖掘新的增长动能，向高技术、高品质、高效益的“新三高”转型，重构价值创造逻辑。具体而言，要从依赖土地增值套利转向依托持续服务增值，从单纯的规模扩张转向品质深耕，从资本驱动转向专业能力引领，从零和竞争转向共生协作，从而打造穿越经济周期的核心竞争力。这一模式变革既是行业风险出清的必然选择，也是市场需求升级与产业结构进化的共同要求。

　　2.1 模式重构：轻重并举，优化企业资产结构

　　房地产企业应突破单一开发销售模式，向全产业链延伸，涵盖物业服务、社区运营、资产管理等多元化综合服务，构建“开发—运营—资管”的全周期、轻重并举的价值闭环。一方面，在核心区位或具有较高价值潜力的项目上，采用“持有运营+价值提升”的重资产策略获取增值收益。另一方面，在项目代建、商业运营、产业园区开发和养老地产运营等细分领域，依托长期积累的资源和能力，积极探索实践专业化、精细化的轻资产模式，扩大品牌影响力、降低负债水平。前端以代建、小股操盘等轻资产模式进行专业能力输出，实现高品质住宅建造技术的系统化整合，从对内产品赋能转向对外输出服务；中端则通过智慧物业、社区商业运营稳定现金流；后端则借助REITs等金融工具实现资本循环与长期持有增值。从而在总体上形成短期开发回款、中期运营增值、长期资本溢价相结合的收益组合，既保障财务安全，又激发持续增长的内生动能。

　　2.2 产品创新：新旧结合，驱动居住品质升级

　　企业亟须建立“增量提质+存量焕新”的复合产品体系，满足存量时代的居住品质提升需求。

　　在增量供给方面，企业应聚焦绿色健康住宅、智慧社区及适老化建筑，将智能建造、装配式工艺等技术与ESG理念深度融入产品研发，打造安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，不仅满足居民从“住有所居”到“住有宜居”的升级需求，提升住房品质和使用体验，也使智能化和绿色化成为产品核心竞争力。具体来看：首先，依托物联网与人工智能融合打造全智能楼宇系统，通过广泛布设传感器和执行器，实时感知并响应住户需求，实现楼宇各系统间的高效协同，构成一个有机智能生态。其次，基于近20年的“绿色建筑评价”实践，遴选更加成本有效的设计方案、技术与设备等，切实提升居民的舒适健康水平，同时提高建筑能效，降低建筑全生命周期的温室气体和污染物排放。

　　在存量改造方面，打造涵盖老旧小区改造、商业与工业建筑更新的城市更新产品线，探索功能置换、业态融合、文化赋能的多元更新范式，重塑旧空间价值，实现资产的长期价值创造。为了把更新改造方案做好做透，须通过走访调研、入户沟通、深度访谈、行为习惯研究等方式，充分听取居民的改造需求。同时，探索成本效益更高的更新改造措施，拓宽增量收益的来源渠道，实现更新改造项目的微利可持续。

　　2.3 服务升维：资源整合，构建全场景生活生态

　　将空间服务与内容运营深度融合，从传统物理空间建设者向美好生活场景设计师转变，提升服务收入比重，进而优化盈利结构、增强抗周期韧性。

　　一是整合资源、延伸物业服务链条。结合“15分钟生活服务圈”理念，横向整合教育、医疗、文旅、养老、托幼等产业资源，将便民服务引入社区，打造覆盖全生命周期的社区生态服务平台，形成多元联动、互促共生的服务网络。

　　二是依托用户数据实现精准需求画像驱动的个性化服务供给。借助大数据与用户画像技术，深度挖掘居民家庭的多元化需求，利用内容营销和社交媒体广告构建数字化营销体系，精准触达目标客户群，为社区居民提供持续、高效的综合服务，实现服务个性化与精细化运营。

　　2.4 科技赋能：数字化转型，重塑企业竞争力

　　随着房地产行业从劳动密集型向技术密集型转变，数字化和智能化成为重塑企业核心竞争力的重要抓手。

　　一是设计阶段的数据驱动与产品优化。基于住房销售环节积累的海量用户行为数据，运用大数据分析和人工智能算法，识别居民偏好和需求痛点，为产品设计提供科学依据，提升产品的适配性和竞争力。

　　二是建造阶段的智能建造与效率提升。大力推广智能建造，以机器人替代“危、繁、脏、重”人工作业，提高建造效率和质量，降低人工成本和安全风险，推动建筑生产方式转型升级。

　　三是运维阶段的智慧运营与服务升级。引入前沿科技和智能管理手段，例如：通过物联网技术实现对社区内设备设施的实时监测和远程控制，及时发现和处理设备故障，提高设备运行效率和可靠性；利用人工智能算法优化能源管理和安防预警系统，实现能源的合理配置和安全风险预警，提高社区的运营效率和安全性。同时，通过不断积累用户数据，为服务优化提供反馈支撑，不仅显著提升资产运营效率，还催生全新商业模式和盈利机会，使企业生产更专业、财务更稳健、客户黏性更强。

　　构建房地产发展新模式并非一蹴而就，而是系统性、渐进式的制度重构，不仅是行业自身的深刻变革，也是支撑经济社会高质量发展的重要基石。未来，行业须在政策引导下，以人本化、品质化、可持续化为核心，实现从量到质的跨越。在这个过程中，要坚持稳中求进、以进促稳的原则，推动新模式的平稳过渡。唯有通过制度创新、模式转型与多方协作，才能推动房地产行业逐步迈向市场稳健、品质提升和民生改善的新阶段，为经济社会高质量发展提供有力支撑。

　　（姚玲珍系上海财经大学副校长、教授；张莉系上海财经大学公共经济与管理学院助理教授）优配库

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